Investir dans un multilogement/plex

par dans Ma maison

Multilogement
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Les valeurs des petits immeubles locatifs comme les duplex, triplex et quadruplex ont presque doublé depuis une quinzaine d’années. À Montréal du moins. Avec cette montée des prix et celle des taux hypothécaires depuis 24 mois, est-il trop tard pour investir dans un plex? Non, mais il faut être un acheteur qui fait ses devoirs comme un premier de classe.

Dans certains quartiers centraux très populaires, le prix des plex peut sembler exorbitant. La logique mathématique ne tient plus la route, c’est vrai. Mais pourquoi donc? Voici deux explications possibles.

Le coût mensuel pour se loger et tremplin pour le futur

Ces petits plex sont souvent achetés par un propriétaire qui va occuper l’immeuble et qui regarde principalement ce qui lui en coûtera par mois pour y vivre, en comparaison avec le coût d’habiter un condo ou une maison. L’acheteur ne regarde pas nécessairement la rentabilité du plex. Hormis ce coût pour se loger, il y a plusieurs autres raisons d’acheter un plex.

C’est le calcul que j’ai fait lors de l’achat de mon premier plex. Je voulais habiter près d’un métro, être en contrôle de mon investissement sans partager la propriété avec d’autres copropriétaires et avoir une cour extérieure et un garage. Le tout pour le même coût mensuel, ou moins, que d’habiter en condo sur l’île de Montréal.

J’invite les acheteurs à au moins regarder l’option d’un plex usagé ou neuf avant de faire l’acquisition d’un condo ou d’une maison. Un passage de quelques années dans un plex en tant que proprio-occupant peut être un tremplin vers un futur financier plus ensoleillé. Il faut bien faire ses calculs évidemment et ne pas sous-estimer les frais et le temps pour entretenir et gérer les logements, car un plex c’est une petite entreprise en soi.

La rareté des plex dans certains secteurs

La majorité des plex a été construit au milieu du siècle passé. Aujourd’hui, si je prends l’exemple des quartiers centraux des villes, il ne se construit pratiquement pas de nouveau plex. Il y a donc un effet de rareté. Le stock de plex a même tendance à diminuer légèrement dans certains secteurs, au fur et à mesure que certains propriétaires les transforment en résidences unifamiliales ou en condos.

Un boom de construction locatif

Depuis quelques années, et l’année 2018 s’est particulièrement démarquée à ce sujet, il y a un petit boom de construction de logements locatifs au Québec, entre autres dans les quartiers plus périphériques et dans les banlieues. Les raisons sont multiples et c’est en ligne avec un désir des villes de densifier l’occupation du territoire. C’est une belle occasion pour les nouveaux acheteurs de ces secteurs.

À combien de fois les revenus bruts faut-il acheter?

Je ne compte plus le nombre de fois où j’ai reçu une telle question par courriel. C’est impossible de répondre à cette question-là. D’abord, le Multiplicateur de revenus bruts (MRB) n’est pas le meilleur indicateur pour les petits plex. Ça peut donner une idée générale, mais avec cet indicateur on compare souvent des pommes avec des oranges.

Prenons l’exemple suivant :

Le quadruplex A est constitué de quatre logements de type 4 ½. L’électricité et le chauffage sont aux frais des locataires. Il est localisé dans l’arrondissement Rosemont à Montréal.

Le quadruplex B compte deux 4 ½, un 2 ½, un studio. L’électricité et le chauffage au gaz naturel sont à la charge du propriétaire. L’immeuble est situé à Brossard.

C’est impossible de comparer les immeubles A et B avec le MRB. Les localisations sont différentes. Les dépenses d’énergie sont aussi différentes pour les propriétaires. Les types de logements sont différents.

Un quadruplex chauffé par les locataires, avec un MRB de 10, à Joliette c’est une bonne affaire. Le même type d’immeuble se vend probablement avec un MRB de 15 à Montréal. Ce chiffre va probablement changer selon les arrondissements.

Ma recommandation pour les acheteurs est de devenir un expert dans votre secteur pour un type d’immeuble donné. Faites-vous aider par un courtier immobilier ou par un évaluateur agréé pour vous aider à établir le juste prix. Comparez tous les plex similaires vendus au cours des 12 derniers mois pour ce secteur.

En conclusion, il n’est pas trop tard pour acheter un plex. Mais pas à n’importe quel prix!

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Steve Forget

Passionné d’investissement immobilier, Steve Forget a démarré le blogue Jeune investisseur immobilier en 2011 pour communiquer ses opinions, ses bons coups, mais aussi ses mauvais coups. En plus de posséder plusieurs immeubles locatifs, Steve est copropriétaire de l’entreprise Construction Forsa, dont l’un des objectifs est de réaliser des « flips » immobiliers. Dans l’exercice de ses mandats internationaux en tant que consultant en gestion de projet depuis une quinzaine d’années, il accompagne également les organisations dans la conception, la planification et le suivi de leurs projets. De plus en plus, c’est à travers les projets immobiliers au Québec qu’il appliquera ces mêmes concepts de gestion.

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