Vendre ou rénover votre maison?

par dans Ma maison

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Il y a deux ans, j’ai eu à prendre une décision importante quelques mois avant de devenir papa : rénover l’appartement où j’habitais (situé dans l’un de mes immeubles à logements) ou déménager. C’est l’éternelle question que se posent plusieurs propriétaires : vendre ou rénover? Vendre pour trouver une propriété clé en main ailleurs ou rénover celle qu’on habite parce qu’on aime l’endroit, mais pas l’intérieur, par exemple.

Croyez-moi, ça mérite une bonne réflexion avant de prendre une décision si importante. Il faut prendre en considération plusieurs facteurs techniques, économiques et personnels avant de décider de vendre ou de rénover votre propriété.

Tenez-vous à demeurer dans le même quartier ou la même ville?

C’est probablement l’une des premières questions à trancher. Si vous vous déplacez facilement et que la conciliation travail-famille vous permet de vivre dans une autre ville ou un autre quartier, vous aurez beaucoup plus de flexibilité dans votre projet. C’était mon cas, je ne tenais pas et je n’avais pas à rester dans l’arrondissement Ville-Marie à Montréal. Comme la plupart de mes mandats sont à l’étranger, que j’habite à Montréal ou dans Lanaudière, ça ne changeait presque rien à mes déplacements professionnels.

Quelles caractéristiques cherchez-vous absolument à améliorer ou à éviter?

Votre vieil appartement manque-t-il de lumière? D’insonorisation? D’espace de rangement? D’une autre salle d’eau? D’une 3e chambre pour bébé no 2? Quels sont les besoins que votre propriété ne comble pas?

Pour ma part, c’était l’insonorisation déficiente des vieux logements, particulièrement celle des plafonds et planchers. Je ne voulais pas empêcher mon petit bonhomme de sauter partout et de crier. Même avec mes plafonds insonorisés, les bruits de pas et les vibrations venant du locataire d’en haut réveillaient mon enfant. En plus, l’appartement était tout cloisonné. On voulait ouvrir les pièces et ajouter des pieds carrés à l’appartement en reprenant le logement du sous-sol.

Si l’option de rénover s’impose sérieusement, n’oubliez pas que vous devrez vivre dans votre propriété durant les travaux ou la quitter pour quelques semaines, pour ne pas vivre dans la poussière.

Les coûts du projet en valent-ils la peine?

Je vous suggère de bien concevoir et planifier votre projet afin d’en évaluer les coûts. Si les travaux sont majeurs, je recommande de travailler avec un designer ou un architecte pour bien vous orienter et faire des plans détaillés. Oui, ça peut coûter quelques milliers de dollars. Vous serez cependant en mesure de demander des soumissions à des entrepreneurs. Pensez également à regarder les programmes de subventions au niveau de la Ville et du gouvernement, par exemple pour les fenêtres, l’isolation et l’amélioration de l’efficacité énergétique.

De notre côté, après plusieurs semaines de travail avec l’équipe de designers, les soumissions des entrepreneurs nous ont surpris. Les coûts atteignaient presque 200 000 $. Ces travaux n’auraient pas fait augmenter d’autant la valeur de la propriété, de l’avis d’un courtier immobilier et d’un évaluateur agréé. Sans compter qu’on aurait toujours eu deux locataires au-dessus, ce qui ne réglait pas complètement les bruits de vibration provenant du haut.

Le coup de grâce à notre projet de rénovation, qui n’était déjà pas très rentable, est venu de mon comptable. En reprenant le logement du sous-sol, j’en changeais l’usage et j’avais un gain en capital à déclarer au fisc. C’est une somme de 30 000 $ qui s’ajoutait au coût du projet.

Pour la même somme de 230 000 $, on a trouvé une maison unifamiliale en banlieue, sans problème d’insonorisation, avec plus d’espace. Nos critères ont été respectés. Les dollars investis avec les designers nous ont permis de prendre la bonne décision.

Plutôt que de vendre l’immeuble à logements, j’ai simplement loué le logement à des locataires qui trouvent l’appartement parfait pour leurs besoins!

Cependant, cela ne convient pas à tous de quitter la ville pour la banlieue. Il n’y a pas seulement le facteur financier à considérer dans un tel projet.

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Steve Forget

Passionné d’investissement immobilier, Steve Forget a démarré le blogue Jeune investisseur immobilier en 2011 pour communiquer ses opinions, ses bons coups, mais aussi ses mauvais coups. En plus de posséder plusieurs immeubles locatifs, Steve est copropriétaire de l’entreprise Construction Forsa, dont l’un des objectifs est de réaliser des « flips » immobiliers. Dans l’exercice de ses mandats internationaux en tant que consultant en gestion de projet depuis une quinzaine d’années, il accompagne également les organisations dans la conception, la planification et le suivi de leurs projets. De plus en plus, c’est à travers les projets immobiliers au Québec qu’il appliquera ces mêmes concepts de gestion.

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