Propriétaires de multilogements : comment augmenter la valeur de votre immeuble?

par dans Mon entreprise

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Les immeubles à revenus peuvent être divisés en deux grandes catégories : les plex de 2 à 5 logements et les immeubles multilogements de 6 appartements et plus. Pour le sujet qui nous intéresse, je me pencherai plus précisément sur cette deuxième catégorie.  

Évaluer la valeur des multilogements (6 logements ou plus)

La détermination de la valeur d’un immeuble est plus difficile pour les multilogements que pour les petits plex. Comparativement à ces derniers, la valeur donnée à un multilogement prend davantage en compte sa performance financière, c’est-à-dire les revenus et les dépenses de la propriété.

Les revenus nets sont calculés en prenant les revenus totaux et en soustrayant :

  • un montant hypothétique pour les logements vacants et les pertes locatives (par exemple les non-paiements);
  • les charges d’exploitation courantes (taxes, assurances, etc.);
  • un montant moyen par logement pour les travaux majeurs (habituellement 500 $/logement);
  • les dépenses pour la conciergerie (même s’il n’y a pas de concierge!);
  • les dépenses pour l’administration et la gestion de l’immeuble.

Ce revenu net harmonisé est l’élément clé pour donner une valeur à l’immeuble. En le multipliant par le multiplicateur de revenu net (MRN) du secteur pour un type d’immeuble donné (il faut généralement demander cette information à un évaluateur agréé ou à un courtier immobilier spécialisé en multilogements), nous obtenons la valeur dite économique de l’immeuble. Prenons l’exemple suivant pour illustrer ces propos.

Les revenus nets harmonisés d’un immeuble de 28 logements situé dans une ville en banlieue de Montréal sont de 161 280 $. Dans ce secteur de la Rive-Sud, les immeubles de 24 à 32 logements récemment vendus se vendent à un multiplicateur de revenus nets (MRN) moyen de 19. La valeur économique calculée est donc de 3 064 320 $. Dans le cadre de cet article, je n’entrerai pas dans les autres facteurs complexes pouvant affecter la valeur de l’immeuble et du MRN. 

Deux multilogements identiques au niveau physique, et voisins l’un de l’autre, pourraient donc avoir des valeurs différentes si les gestionnaires n’ont pas optimisé les revenus et les dépenses de la même façon.

Trois moyens d’augmenter la valeur des multilogements

1) Assurez-vous d’avoir des loyers d’une valeur marchande

C’est certainement le moyen sur lequel l’investisseur a le plus de contrôle, de façon récurrente, année après année. Souvent, je vois des propriétaires de multilogements qui n’augmentent pas ou trop peu leurs loyers, car leurs clients sont gentils et respectueux. C’est leur choix. Lors de la revente de la propriété, cette faible augmentation au fil des années risque de faire mal au portefeuille du vendeur.

Reprenons le cas de l’immeuble de 28 logements décrit un peu plus haut. Si chaque logement est loué ne serait-ce que 50 $ en bas de la valeur marchande, ce sont 16 800 $ qui sont imputés aux revenus nets annuels. Avec le même MRN de 19, cela signifie donc une baisse de valeur économique de 319 200 $. Ce n’est pas rien!

Depuis 2018, l’application Zipplex permet de connaître les logements comparables récemment mis en location pour un secteur donné au Québec, en utilisant le code postal d’un immeuble ou en déterminant un rayon autour de l’immeuble. Allez y jeter un coup d’œil avant de mettre votre prochain logement en location.

2) Contrôler vos charges d’exploitation

Les gestionnaires immobiliers ont un pouvoir limité sur le contrôle des dépenses.

Il est possible, si c’est justifié, de contester l’évaluation foncière tous les 3 ans. Ça peut aider à diminuer le compte d’impôts fonciers.

Les assurances sont un poste budgétaire plus facile à contrôler, même si je hurle chaque fois que je reçois mes nouvelles primes. Chaque année, il est recommandé de négocier ces primes, soit en comparant les assureurs ou encore en augmentant le montant de la franchise en cas de sinistre. Si un nouvel acheteur réussit à faire baisser la prime de 1 000 $ par rapport à l’ancien propriétaire, c’est 19 000 $ de plus en valeur économique, en se référant toujours au même exemple.

Pour les immeubles chauffés par les propriétaires, il est possible d’envisager une conversion ou modification du système de chauffage, par exemple pour passer du mazout au gaz naturel. Toutes autres actions faites afin d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment auront des impacts sur les revenus nets et sur le confort des occupants, comme l’installation de thermostats intelligents, le calfeutrage des fenêtres et portes, l’ajout d’isolant au sous-sol ou encore le changement des vieilles portes et fenêtres.

3) Ajouter un logement ou diviser un grand logement

Les grands logements sont recherchés par la clientèle et se louent assez rapidement, dans les grandes villes du moins. Ce ne sont cependant pas les plus payants pour un propriétaire. Prenons un cas réel de l’un de mes immeubles à Joliette dans Lanaudière. Dans cet immeuble, un 4 ½ d’environ 750 pieds carrés trouve preneur pour 625 $ par mois. Au rez-de-chaussée, pour la même superficie que le logement précédent, j’ai deux petits 3 ½ de 375 pieds carrés, loués chacun pour 525 $ par mois. Pour un total de 1 100 $. J’obtiens 475 $ de plus par mois pour la même superficie. Une fois que l’on soustrait quelques dépenses harmonisées, c’est environ 5 000 $ de plus en revenus nets annuels. La subdivision de grands logements en plus petites unités est une option à considérer afin d’augmenter la valeur des multilogements. Il faut évidemment que ce soit permis par votre municipalité.

Une gestion qui vise à maintenir et augmenter la valeur

Le thème de cet article pourrait faire l’objet d’un livre compte tenu de tous les moyens d’augmenter la valeur des multilogements. Leurs gestionnaires doivent trouver des façons créatives d’optimiser les revenus et de contrôler les dépenses. Certains fournissent le wifi, d’autres louent les espaces de stationnements ou encore créent des espaces partagés qui incitent les clients à payer davantage pour leurs logements.

Une réflexion annuelle devrait être faite pour chaque multilogement afin de réfléchir aux moyens à mettre en œuvre pour lui donner son plein potentiel.

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Un commentaire

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    Louis Delorme

    Les conteneurs semi-enfouis
    Plusieurs propriétaires de Multi-logement se servent des conteneurs semi-enfouis pour libérer des espace de stationnement qu’ils convertissent en revenu, et du coup mettent fin au problème désagréable qu’est la gestion des ordures, du recyclage et des matières organiques, les conteneurs semi-enfouis sont finançable !!
    Financement = valeur ajoutée
    Louis Delorme
    Directeur des ventes
    CDL Environnement

    Répondre à Louis Delorme

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